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¿Pueden las ciudades evitar las leyes de vivienda recurriendo a las viviendas concertadas? Un artículo sugiere que no hay que contar con ello
Ayer, la Vanguardia reportaron que el Procurador General Rob Bonta anunció que su oficina apelaría un fallo de la Corte Superior de Los Ángeles que invalidó la SB 9 para las Ciudades Charter.
As CalMatters informó la semana pasada, “El opinión de finales de abril del juez del condado de Los Ángeles, Curtis Kin, sostuvo que un 2021 Ley del Estado dejar que los propietarios dividir sus casas en hasta cuatro unidades separadas independientemente de las restricciones de zonificación locales no tuvo ningún efecto en Redondo Beach, Carson, Torrance, Whittier o Del Mar”.
La razón: esas jurisdicciones son “ciudades autónomas”.
“El fallo de abril abrió una nueva estrategia potencial”, continúa el artículo.
Simplemente no cuentes con ello.
CalMatters explicó: “Muchos expertos legales se muestran escépticos respecto de si el fallo se mantendrá y, de ser así, si será el golpe mortal a la autoridad de uso de tierras estatales que muchos defensores del control local esperan que sea”.
“Si quisiera convertirme en una ciudad autónoma para evitar (la ley dúplex del estado), no perdería el tiempo”, dijo el profesor de derecho de UC Davis, Darien Shanske. "Esta decisión será revocada".
Si bien la constitución no “especifica exactamente qué son los asuntos municipales”, el artículo señala que, en general, los tribunales han permitido que las leyes a favor de la vivienda se apliquen a todas las ciudades independientemente de su estatus.
“En general, los tribunales no han sido muy receptivos a los argumentos de las ciudades autónomas dada la crisis de la vivienda”, dijo a CalMatters Barbara Kautz, abogada especializada en uso de tierras que representa regularmente a ciudades y condados.
Si bien el fallo de abril es una notable excepción a esa tendencia, Kautz cree que "también es excesivamente limitado y no algo en lo que se pueda basar una revolución legal en la política de uso del suelo".
Ella le dijo a CalMatters: “Como estrategia a largo plazo para evitar (la ley de vivienda estatal), simplemente no sé si tendría algún efecto”.
Así que para aquellos que piensan que podrían querer mudarse a una ciudad autónoma para evitar las leyes de vivienda, observen este caso, pero, nuevamente, probablemente no.
Es poco probable que UC Davis proporcione más dinero a la ciudad
Una vez más, un comentarista sugirió que la UC Davis podría aliviar la necesidad de que la ciudad aumente su impuesto a las ventas. Una vez más, eso parece muy dudoso.
Una persona escribe: “Si la UCD fuera una empresa con fines de lucro dentro de los límites de la ciudad de Davis, esta sería una municipalidad muy rica. En cambio, Davis no recibe nada directamente de la UCD y solo una cantidad muy pequeña de ingresos por impuestos a las ventas secundarias. Es hora de que las UC comiencen a contribuir financieramente de manera directa a sus ciudades anfitrionas para ayudar a cubrir sus impactos”.
En primer lugar, como señalé la semana pasada, no parece probable que eso ocurra.
Pero en segundo lugar, si esto ocurriera, es probable que UC Davis transfiriera los costos a los estudiantes en forma de aumento de la matrícula.
¿De verdad vamos a argumentar que los estudiantes deberían subvencionar nuestro estilo de vida aquí en Davis? No creo que sea una solución viable.
Un defensor sostiene que construir más no resuelve la crisis de la vivienda
Michael Weinstein, presidente de AIDS Healthcare Foundation, la mayor organización mundial contra el VIH/SIDA, y de la Healthy Housing Foundation de AHF, plantea un argumento en el Colina esta semana que necesitamos hacer más que simplemente construir viviendas.
Aquí está el quid de su argumento:
Existe un consenso general sobre la grave escasez de viviendas asequibles en California, pero no se están logrando avances suficientes. Las crisis de falta de vivienda y de asequibilidad de la vivienda tienen solución, pero las soluciones están en revertir las políticas que cavaron este hoyo en primer lugar.
Los propietarios corporativos poseen una proporción mayor de alquileres que nunca antes; gastan decenas de millones de dólares luchando por los derechos de los inquilinos y oponiéndose a soluciones políticas como el control de alquileres.
El dominio de los grupos de propietarios, como la Asociación de Apartamentos de California, corrompe toda nuestra estructura política. Varios miembros del Ayuntamiento de Los Ángeles han sido acusados y encarcelados por planes de desarrollo de pago por participación, muchos de los cuales implican desarrollos de lujo impulsados en barrios de bajos ingresos del centro de la ciudad, a pesar de que actualmente hay un exceso de apartamentos de lujo.
Sorprendentemente, muchos liberales que rechazaron la teoría económica del “efecto derrame” de la era Reagan han suscrito la falsa idea de que si se construye algo, se aliviará la crisis de la vivienda asequible. Pero lo cierto es lo contrario: cuando se gentrifica una zona construyendo edificios de lujo en barrios de clase trabajadora, haciéndolos así más deseables, los alquileres circundantes suben, no bajan.
Su solución: “reutilización adaptativa”.
Para aumentar la oferta de vivienda asequible en el corto plazo, es necesario que sea asequible (tanto en cuanto a su alquiler como en cuanto a su suministro).
Si se gastan 700,000 dólares en construir una unidad “asequible”, habrá que subvencionarla fuertemente durante años, lo que limitará severamente el número de unidades que se pueden producir en estos tiempos de recortes presupuestarios locales y estatales.
¿Pero qué pasaría si ese costo pudiera reducirse a 100,000 dólares por unidad?
Sólo hay una manera de hacerlo: reutilización adaptativa.
Gracias por leer…