No hace mucho que investigadores de la Universidad del Sur de California, UC Berkeley y UCLA publicaron estudios clave que encontraron que el control de alquileres es una herramienta eficaz para mantener a las personas alojadas y estabilizar la crisis de asequibilidad de la vivienda. Las grandes empresas inmobiliarias y otros opositores al control de alquileres han tratado de ignorar las conclusiones de estos pesos pesados académicos, pero los informes fueron claros: el control de alquileres funciona. Con Surgen movimientos locales de control de alquileres en todo el país, es un buen momento para volver a mostrar estos estudios.
En 2018, la USC publicó un estudio llamado "El alquiler importa: ¿Cuáles son los impactos de las medidas de estabilización del alquiler?" Fue escrito en coautoría por Manuel Pastor, un profesor de gran prestigio en la USC, y encargado por la Fundación Comunitaria de California. El estudio sigue siendo relevante e importante: los activistas por la justicia de vivienda de St. Paul lo citaron durante su Campaña exitosa para aprobar una medida electoral de control de alquileres en 2021.
Las conclusiones clave de “Rent Matters” contradicen directamente viejos argumentos presentados por la industria inmobiliaria y otros opositores al control de alquileres. En primer lugar, Pastor y las coautoras Vanessa Carter y Maya Abood descubrieron que las regulaciones de alquiler “no necesariamente aumentan el alquiler de unidades no reguladas y, de hecho, pueden hacer que el alquiler sea más asequible para todos”. En segundo lugar, las regulaciones de alquiler tienen un “impacto mínimo en las nuevas construcciones”. En tercer lugar, “la estabilización de los alquileres aumenta la estabilidad de la vivienda, lo que tiene importantes beneficios para la salud y el nivel educativo”. En cuarto lugar, “no hay evidencia concluyente sobre los impactos en los propietarios familiares”. Quinto, “las regulaciones de alquiler pueden disuadir la gentrificación”.
Estos son hallazgos enormes. A diferencia de las afirmaciones obsoletas hechas por las fuerzas contra el control de alquileres, Pastor y sus colegas muestran que el control o la estabilización de los alquileres ayudará a las personas que más lo necesitan: residentes pobres y de clase trabajadora, comunidades de color y residentes de clase media. Todos ellos son los más afectados por la gentrificación y la crisis de asequibilidad de la vivienda.. Además, un estudio realizado por Zillow, el sitio web de bienes raíces, encontró que en las ciudades donde la gente gasta más del 32 por ciento de su salario neto en alquiler, se producirá un aumento en el número de personas sin hogar. Las regulaciones de alquiler abordarán eso, evitando que las personas caigan en la calle..
Los investigadores Nicole Montojo y Stephen Barton, que publicaron un estudio a través de UC Berkeley, también encontraron que “si bien otras soluciones propuestas a la crisis inmobiliaria pueden tardar años antes de que afecten los costos de la vivienda, sólo ampliar el control de los alquileres puede ofrecer un alivio inmediato a millones de personas en peligro. de ser obligados a abandonar sus hogares”.
El informe de Montojo y Barton, titulado “Abriendo la puerta al control de alquileres: hacia un enfoque integral para proteger a los inquilinos de California” estaba lleno de hallazgos importantes. Señalaron que el control de alquileres “puede estabilizar los alquileres para los inquilinos existentes, mejorar la asequibilidad para los inquilinos en el futuro y preservar la asequibilidad existente de viviendas que de otro modo podrían volverse inasequibles”. Y los investigadores descubrieron que las afirmaciones de que "el control de alquileres tiene efectos negativos en el desarrollo de nuevas viviendas generalmente no están respaldadas por la investigación" y que "el control de alquileres puede proporcionar una solución oportuna [a una crisis de asequibilidad de la vivienda] que el mercado no ofrecerá".
En un comunicado, Barton señaló además: “Cuando el mercado inmobiliario es tan disfuncional como lo es en muchas partes de California, los inquilinos están subsidiando efectivamente a los propietarios con pagos de alquiler superiores a lo que un mercado totalmente competitivo les permitiría cobrar”.
Ese subsidio a los inquilinos ha pagado los estilos de vida extravagantes de muchos de los propietarios corporativos más grandes de California, que gastaron decenas de millones para acabar con las medidas electorales de control de alquileres en el estado. El multimillonario Sam Zell, por ejemplo, posee casas elegantes en Chicago, Sun Valley, Nueva York y Malibú., colecciona motocicletas y vuela alrededor del mundo en un jet privado. Otro El propietario corporativo multimillonario, Stephen Schwarzman, posee mansiones en Saint-Tropez, Jamaica, East Hampton y Palm Beach. y organiza lujosas fiestas para celebridades y amigos de la alta sociedad.
Al mismo tiempo, a medida que los alquileres altísimos obligan a más personas a salir a la calle, Casi 1,500 personas sin hogar han muerto en el área de Los Ángeles entre 2020 y 2021..
Alisa Belinkoff Katz, investigadora del Centro Luskin de Historia y Política de UCLA, examinó el control de alquileres y la crisis de asequibilidad de la vivienda en Los Ángeles que se remonta a la década de 1940. El estudio de UCLA se titula "La gente simplemente no puede pagar el alquiler: lo que nos dice la historia sobre el control de alquileres en Los Ángeles".
Durante la Segunda Guerra Mundial, escribió Katz, “el control federal de alquileres en Los Ángeles congeló con éxito los alquileres y redujo el alcance de los desalojos hasta que la construcción de viviendas amplió la oferta de viviendas de la ciudad”. Dicho de otra manera, el control de los alquileres mantuvo a la gente alojada.
Luego, a finales de la década de 1970, cuando la inflación aumentó y los alquileres se dispararon, la ordenanza de estabilización de alquileres de Los Ángeles “puso fin a los dramáticos aumentos de alquiler para los inquilinos actuales al limitar la tasa a la que se podían aumentar los alquileres”. Una vez más, la gente no fue obligada a abandonar sus hogares.
Hoy en día, escribió Katz, la falta de viviendas asequibles, el aumento vertiginoso de los alquileres y la disminución de los ingresos “han hecho que la vivienda sea inasequible para casi la mitad de los inquilinos de ingresos medios y para casi todos los pobres. Esto, a su vez, ha exacerbado la epidemia de personas sin hogar en nuestras calles”.
Katz concluyó que los funcionarios electos de California deben tomar “medidas para garantizar la disponibilidad y asequibilidad de viviendas de alquiler para todos los niveles de ingresos… y [permitir] a los gobiernos locales reafirmarse en la estabilización de los alquileres”. Recomendó la derogación o reforma de las restricciones de control de alquileres en todo el estado y la ampliación de las regulaciones de alquileres, como el control de alquileres o la estabilización de alquileres.
La perspectiva histórica de Katz es crucial: muestra que políticas sólidas de control de alquileres han logrado, durante décadas, mantener personas alojadas y evitando que caigan en la calle.
Las grandes inmobiliarias seguirán desembolsando millones para confundir al público con sus argumentos contra el control de alquileres, y Los autoproclamados “expertos en vivienda” como los YIMBY seguirán impulsando soluciones de vivienda graduales. que no ayudan a las personas que más lo necesitan. Pero estos estudios realizados por la USC, UC Berkeley y UCLA envían un mensaje claro: el control de los alquileres estabilizará rápidamente una crisis de asequibilidad de la vivienda, evitará la falta de vivienda y, de hecho, salvará vidas. Esos son los hechos fríos como la piedra. Ya no se los puede ignorar.